Jurisprudência mineira - Apelação - Despejo - Contrato de arrendamento de imóvel rural - Venda do bem - Adquirente do imóvel - Sub-rogação - Extinção do contrato de arrendamento

APELAÇÃO - DESPEJO - CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE IMÓVEL RURAL - VENDA DO BEM - ADQUIRENTE DO IMÓVEL - SUB-ROGAÇÃO - EXTINÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO - DESPEJO DEVIDO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - INOCORRÊNCIA - CONTRATO DE ARRENDAMENTO NÃO REGISTRADO EM CARTÓRIO

- O adquirente do imóvel se sub-roga nos direitos do contrato de arrendamento rural, nos termos do art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra.

- Extinto o contrato de arrendamento rural, por intermédio de notificação, devido é o despejo do arrendatário. Não há falar em direito de preferência, se o contrato de arrendamento rural não foi registrado em cartório.

Apelação Cível nº 1.0134.10.009492-6/001 - Comarca de Caratinga - Apelante: Matadouro Frigorífico Paladar Ltda. - Apelado: José Rosa Fontes - Relator: Des. Tibúrcio Marques 

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em dar provimento ao recurso.

Belo Horizonte, 25 de abril de 2013. - Tibúrcio Marques - Relator.

N O T A S   T A Q U I G R Á F I C A S

DES. TIBÚRCIO MARQUES - Trata-se de recurso de apelação interposto por Matadouro Frigorífico Paladar Ltda. contra a sentença de f. 139/151, que julgou improcedentes os pedidos formulados pelo apelante na ação de despejo movida por ele em desfavor de José Rosa Fontes. 

Na sentença, o Juízo a quo alterou de ofício o valor da causa, bem como condenou o autor ao pagamento de multa de 1% para o Estado e de 20% sobre o valor da causa ao requerido, por litigância de má-fé. 

Inconformado, o autor/recorrente afirma que deu valor à causa o valor do contrato de arrendamento, não havendo razão para sua modificação.

Sustentou, ainda, que não houve litigância de má-fé, alegando que, quando do ajuizamento desta ação, não tinha conhecimento do conflito agrário movido pelos arrendatários do imóvel adquirido por ele. No mérito do feito, indicou que o requerido não possuía direito de preferência, já que teria arrendado apenas parte do imóvel adquirido, não havendo falar em direito de preferência de uma parte do imóvel.

Afirmou, ainda, que o requerido não exerceu o direito de compra sobre o imóvel em sua totalidade, razão pela qual teria decaído seu direito de preferência.

Informou que havia um contrato de arrendamento rural entre o réu e o antigo proprietário, mas que não foi renovado e se encontra vencido há mais de seis anos. Emendou que, após a notificação do réu para deixar o imóvel, ficou comprovada sua posse injusta. 

Preparo de f. 173.

Contrarrazões às f. 178/180.

É o relatório.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso.

Pretende o recorrente a exclusão de sua condenação em litigância de má-fé, a manutenção do valor da causa dado na inicial, bem como a procedência do seu pedido de despejo.

Quanto ao pedido de despejo, importante frisar, inicialmente, que, ao contrário do que entendeu o juízo sentenciante, o adquirente do imóvel arrendado, no caso a autora/apelante, sub-roga nos direitos do contrato de arrendamento mercantil. 

É o que estabelece o art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra, a saber:

"§ 5º A alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante".

Assim, o contrato de f. 06/09, firmado entre o requerido e a Arcelormittal foi transferido à autora, que passou à condição de arrendante.

Como o contrato de arrendamento mercantil foi firmado em 2000, tendo vigência em 2003, foi prorrogado nos termos do art. 95, inciso IV, do

Estatuto da Terra, assim transcrito: 

"IV - em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos".

No caso dos autos, a autora notificou devidamente o requerido às f. 18/23 para extinção do contrato de arrendamento mercantil. Neste ponto, o contrato de arrendamento se extinguiu, nos termos do art. 26, I, do Decreto 59.566/66, que assim estabelece:

"Art. 26. O arrendamento se extingue: 

I - pelo término do prazo do contrato e do de sua renovação".

Assim sendo, terminado o contrato de arrendamento, dar-se-á o despejo, conforme determina o art. 32, I, do mesmo diploma legal, a propósito: 

"Art. 32. Só será concedido o despejo nos seguintes casos:

I - término do prazo contratual ou de sua renovação".

Dessa forma, correta a ação de despejo para o caso dos autos, considerando a sub-rogação da autora nos direitos do contrato de arrendamento rural e considerando a devida notificação do requerido sobre a extinção do contrato de arrendamento rural. 

Em defesa, arguiu-se direito de preferência.

No entanto, verifica-se que o contrato de arrendamento rural de f. 06/09 não foi devidamente registrado em cartório. E, nesse rumo, a jurisprudência é remansosa no sentido de que o direito de preferência apenas pode ser suscitado em caso de o contrato de arrendamento ter sido registrado em cartório, a saber:

"Direito de preferência. Arrendamento rural. Registro de imóveis. Boa-fé do adquirente. Presunção legal. - O exercício do direito de preferência pelo arrendatário de imóvel rural exige que o contrato esteja registrado no Cartório de Imóveis antes da efetivação da venda, como condição de sua oponibilidade erga omnes. Tal exigência impõe-se como garantia dos direitos do adquirente, terceiro estranho à relação entre arrendante e arrendatário, e da própria função jurisdicional, à medida que concretiza a presunção legal de boa-fé dos contratantes, cabendo ao arrendatário-autor a prova inequívoca de terem os adquirentes agido de má-fé. Inexistindo condenação, a verba advocatícia deve ser fixada nos termos do § 4º do art. 20 do CPC. Inexistindo condenado, a verba advocatícia deve ser fixada nos termos do § 4º do art. 20 do CPC. Apelação não provida." (Apelação 2.0000.00.505499-7.000 - TJMG - Rel. Des. Alberto Aluízio Pacheco de Andrade - j. em 30.05.06.)

"Arrendamento rural. Direito de preferência. Registro de imóveis. Boa-fé do adquirente. Presunção legal. Ônus da prova. Inobservância. - O exercício do direito de preferência pelo arrendatário de imóvel rural exige que o contrato esteja registrado no cartório de imóveis antes da efetivação da venda, como condição de sua oponibilidade erga omnes. Esse requisito impõe-se como garantia dos direitos do adquirente, terceiro estranho à relação entre arrendante e arrendatário, e da própria função jurisdicional, à medida que concretiza a presunção legal de boa-fé dos contratantes, cabendo ao inquilino a prova inequívoca de terem os compradores agido de má-fé. Compete ao autor o ônus de provar suas alegações de acordo com o art. 333, I, do CPC. Descumpridos os ditames legais, a improcedência da ação se impõe." (Apelação 1.0559.06.001119-9/001 - TJMG - Rel.ª Des.ª Eulina do Carmo Almeida - j. em 17.05.07.)

"Arrendamento rural. Ação de preferência. Arrematação judicial. Contrato não registrado.Improcedência. Honorários. Aplicação do art. 20, § 4º, do CPC. - 1) A arrematação judicial, por ser de natureza pública, não propicia o direito de preferência. 2) O exercício da ação de preferência pelo arrendatário do imóvel rural pressupõe o registro, no cartório de registro de imóveis, do contrato de arrendamento, ato que é condição de sua validade contra terceiros. 3) Sendo o pedido julgado improcedente, os honorários serão fixados conforme dispõe o art. 20, § 4º, do CPC. Confirmação da sentença." (Apelação 1.0694.01.003236-5/001 - TJMG - Rel. Des. Edivaldo George dos Santos - j. em 23.02.06.)

"Arrendamento. Alienação do imóvel arrendado. Direito de preferência inocorrente. Contrato não averbado no cartório de registro de imóveis. Carência de ação. Anulação do negócio inadmissível. - 1) Para propor ação, visando rescindir a alienação do prédio arrendado, embasado no direito de preferência, o contrato de arrendamento, em que está fundado seu direito, deverá estar previamente averbado na circunscrição imobiliária há pelo menos trinta dias da alienação. 2) Não comprovado o pressuposto indispensável ao exercício da ação de preferência, impõe-se seja o arrendatário declarado carecedor da ação." (Apelação 2.0000.00.425251-1/000 - TJMG - Rel. Des. Elias Camilo - j. em 17.06.04.)

Assim, não havendo direito de preferência a ser exercido, não há nada a afastar o pedido de despejo. Demais disso, pelo que consta nos depoimentos de f. 123/124, foi oferecida a oportunidade de os arrendatários comprarem a parte do imóvel em que estavam, tendo alguns arrendatários feito tal aquisição, mas não o autor.

Soma-se o fato de que o direito de preferência não pode ser exercido apenas para parte do imóvel adquirido, não podendo o requerido tentar adquirir parte do imóvel, enquanto o imóvel todo foi vendido à autora.

Exatamente por isso foi ajuizada ação de exercício de preferência pela Associação dos Trabalhadores Rurais e Pequenos Agricultores do Município de Pingo D'água, de número 0044861-40.2011.8.0134, pretendendo todo o imóvel. A referida demanda não fica prejudicada pela análise do direito de preferência individual formulado em defesa.

Quanto ao valor da causa, importante frisar que o valor da causa, em ação de despejo, deve ser indicada em 12 vezes o valor do aluguel.

No caso dos autos, o contrato de arrendamento firmado entre o réu e o antigo proprietário do imóvel prevê valor de aluguel com base na colheita do imóvel, sem um valor fixo. Assim, não há como calcular o valor da causa em 12 vezes o valor o aluguel, pois a apuração deste envolve cálculo de produtividade do imóvel.

Por outro lado, como consta que o valor do contrato de arrendamento é de R$315,00, e é este contrato que o autor pretendeu ver rescindido, deve ser mantido o valor da causa dado na inicial. Além do mais, não há como aferir o proveito econômico da demanda, que é de mero despejo, sem ganho patrimonial de qualquer das partes, devendo, então, ser mantido o valor dado à causa na inicial. Quanto à litigância de má-fé, também entendo que tem razão a apelante.

Não há nos autos prova concreta de que a autora/apelante tenha agido de má-fé, simplesmente por ter adquirido o imóvel sem o direito de preferência do réu e por não ter mencionado o ajuizamento de uma ação agrária pelos arrendatários do imóvel em questão.

Isso porque, se não foi conferido o direito de preferência aos arrendatários, tal fato deve ser imputado ao antigo proprietário e arrendante do imóvel e não ao adquirente do imóvel, mesmo porque o contrato de arrendamento rural não está registrado em cartório. 

E, mais, ao que se tem nos autos, a autora não tinha conhecimento da ação de natureza agrária movida pelos arrendatários, quando do ajuizamento da presente demanda, pois a ação agrária é posterior, ajuizada em 2011.

Assim, mesmo que a autora não tivesse o direito pleiteado de despejo, o que não é o caso dos autos, não houve prova cabal nos autos de que a autora tenha agido de má-fé processual, má-fé esta que não pode ser presumida.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso, para julgar procedentes os pedidos iniciais e decretar o despejo do requerido, bem como para manter o valor da causa dado na inicial e excluir a condenação por litigância de má-fé posta na sentença recorrida. Custas recursais, pelo apelado, ficando suspensa a exigibilidade pela aplicação da Lei 1.060/50.

DES. TIAGO PINTO - De acordo com o Relator.

DES. JOSÉ AFFONSO DA COSTA CÔRTES - De acordo com o Relator.

Súmula - DERAM PROVIMENTO AO RECURSO.

Fonte: Diário do Judiciário Eletrônico - MG