* Letícia Franco Maculan Assumpção
** Sílvia Paulino Franco Xavier
** Sílvia Paulino Franco Xavier
1- INTRODUÇÃO
A Lei Federal nº 13.097/2015 (conversão em lei da Medida Provisória nº 656/2014) alterou a Lei nº 7.433/85 e instituiu a concentração dos atos na matrícula do imóvel, objetivando dar maior segurança aos negócios imobiliários.
A referida Lei estabeleceu que não poderão ser opostos a terceiros de boa-fé os atos jurídicos precedentes que não estiverem averbados ou registrados na matrícula do imóvel. As únicas ressalvas estão previstas no parágrafo único do art. 54 da mencionada lei, consistindo: a) nos casos de alienação que são ineficazes em relação à massa falida (arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005) e b) nas hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.
Assim, excetuadas as hipóteses previstas no parágrafo único do art. 54 da Lei nº 13.097/2015, os atos jurídicos que não estiverem averbados ou registrados na matrícula não poderão ser opostos àquele que, de boa fé, adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel. É o que estabelecem os arts. 54 a 61 da Lei Federal nº 13.097/2015.
No presente artigo o que se busca esclarecer é a necessidade de, ainda assim, o Tabelião orientar o adquirente sobre a maior segurança alcançada com a verificação de existência de débitos fiscais ou de ações cíveis ou criminais, ao menos no local imóvel e na residência do alienante. Isso porque, apesar de não haver dúvida sobre a presunção de boa-fé existente para o adquirente com a concentração dos atos na matrícula determinada pela Lei nº 13.097/2015, podem existir grandes problemas futuros e, no notariado do tipo latino, a função primordial do tabelião é prevenir litígios.
A referida Lei estabeleceu que não poderão ser opostos a terceiros de boa-fé os atos jurídicos precedentes que não estiverem averbados ou registrados na matrícula do imóvel. As únicas ressalvas estão previstas no parágrafo único do art. 54 da mencionada lei, consistindo: a) nos casos de alienação que são ineficazes em relação à massa falida (arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005) e b) nas hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.
Assim, excetuadas as hipóteses previstas no parágrafo único do art. 54 da Lei nº 13.097/2015, os atos jurídicos que não estiverem averbados ou registrados na matrícula não poderão ser opostos àquele que, de boa fé, adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel. É o que estabelecem os arts. 54 a 61 da Lei Federal nº 13.097/2015.
No presente artigo o que se busca esclarecer é a necessidade de, ainda assim, o Tabelião orientar o adquirente sobre a maior segurança alcançada com a verificação de existência de débitos fiscais ou de ações cíveis ou criminais, ao menos no local imóvel e na residência do alienante. Isso porque, apesar de não haver dúvida sobre a presunção de boa-fé existente para o adquirente com a concentração dos atos na matrícula determinada pela Lei nº 13.097/2015, podem existir grandes problemas futuros e, no notariado do tipo latino, a função primordial do tabelião é prevenir litígios.
2- A LEI Nº 13.097/2015
Estabelece a Lei nº 13.097/2015 que, excetuadas as hipóteses previstas no seu parágrafo único do art. 54, os atos jurídicos que não estiverem averbados ou registrados na matrícula não poderão ser opostos àquele que, de boa fé, adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel. É o que estabelecem os arts. 54 a 61 da Lei Federal nº 13.097/2015.
Em razão das alterações legislativas acima mencionadas, os interessados nos registros ou averbações devem providenciá-los, devendo constar da matrícula as seguintes informações: registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei n. 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil; averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso 11 do art. 593 do Código de Processo Civil.
O art. 168, II, da Lei nº 13.097/2015, previu que a lei entra em vigor 30 (trinta) dias após a sua publicação, em relação aos arts. 54 a 62. No entanto, o art. 61 da lei (reproduzindo o que já estava previsto no art. 17 da MP nº 656) concedeu um prazo de 2 (dois) anos, a contar da vigência da lei, para que sejam feitos os registros e averbações relativos a atos jurídicos anteriores.
Logo, considerando que a Lei nº 13.097 foi publicada no dia 20 de janeiro de 2015, o prazo para que sejam feitos na matrícula imobiliária registros ou averbações relativos a atos jurídicos anteriores a 19 de janeiro de 2015 (data da Lei nº 13.097/2015) findou-se em 18 de fevereiro de 2017.
Já para os atos jurídicos posteriores à referida lei (posteriores a 19 de janeiro de 2015) a obrigação de registrar ou averbar o ato na matrícula imobiliária entrou em vigor no dia 19 de fevereiro de 2015.
A Lei 13.097/2015 alterou também a redação do art. 1º, § 2º, da Lei nº 7.433/85, deixando de mencionar a obrigatoriedade de apresentação da certidão de feitos ajuizados para lavratura de atos notariais.
Assim, a redação atual da Lei nº 7.433/85, no que interessa ao presente artigo, é a seguinte:
Art 1º - Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.
[..]
§ 2o O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição. (Redação dada pela Lei nº 13.097, de 2015)
Após a alteração legislativa acima mencionada, a Corregedoria de Justiça do Estado de Minas Gerais publicou o Provimento nº 304/CGJ/2015, que altera o Provimento nº 260/CGJ/2013 (Código de Normas do Extrajudicial de Minas Gerais), no que tange às exigências para regularidade de escritura pública que implique transferência de domínio ou de direitos relativamente a imóvel e constituição de ônus reais. Segundo o mencionado Provimento, para a lavratura de escritura relativa à alienação ou oneração de bens imóveis, é dispensada a exigência de apresentação de certidões dos distribuidores judiciais, mas, para garantir maior segurança ao negócio jurídico, o tabelião de notas deverá orientar as partes sobre a possibilidade de obtenção de tais certidões.
3- A MAIOR SEGURANÇA JURÍDICA ALCANÇADA COM A ANÁLISE DAS CERTIDÕES
Mesmo com a concentração dos atos na matrícula em pleno vigor, há situações que podem trazer riscos para os negócios1. Um exemplo é a existência de débito com a Fazenda Pública, inscrito em dívida ativa, que, como determina o Código Tributário Nacional, leva à presunção de ser fraudulenta a alienação:
Art. 185. Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.(Redação dada pela Lcp nº 118, de 2005)
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica na hipótese de terem sido reservados, pelo devedor, bens ou rendas suficientes ao total pagamento da dívida inscrita. (Redação dada pela Lcp nº 118, de 2005)
O novo Código de Processo Civil - CPC, conforme seu art. 792, IV, também trata como fraude a simples existência de demanda capaz de reduzir o devedor à insolvência, independentemente, pois, de registro ou averbação na matrícula do bem.
Logo, tanto a certidão de inexistência de débitos inscritos em dívida ativa quanto as certidões cíveis continuam importantes para garantir a segurança jurídica.
E não podemos deixar de orientar as partes sobre a necessidade de analisar as certidões criminais, pois, em tempos de crimes de lavagem de dinheiro, sonegação fiscal, dentre diversos outros, importante lembrar que bens adquiridos com proveito de crimes têm pena de perdimento2. Ainda que o Código Penal ressalve o direito de terceiro de boa-fé, no notariado do tipo latino, é dever do Tabelião orientar as partes para prevenir litígios no futuro.
A pena de perdimento vem sendo aplicada de forma reiterada, como demonstram as ementas abaixo, de acórdãos proferidos recentemente pelo Superior Tribunal de Justiça, reproduzidas com grifos nossos, sendo que nem mesmo o bem de família é protegido se houver prova de sua aquisição com proveito de crime3:
Processo
SEC 10612 / EX
SENTENÇA ESTRANGEIRA CONTESTADA
2013/0044404-0
Relator(a)Ministra LAURITA VAZ (1120)
Órgão Julgador: CE - CORTE ESPECIAL
Data do Julgamento: 18/05/2016
Data da Publicação/Fonte: DJe 28/06/2016
Ementa: HOMOLOGAÇÃO DE SENTENÇA ESTRANGEIRA. CONFISCO DE BENS IMÓVEIS, PRODUTOS DE ATIVIDADE CRIMINOSA, SITUADOS NO BRASIL. COOPERAÇÃO INTERNACIONAL. CONVENÇÃO DE PALERMO. CRIME TIPIFICADO NAS LEGISLAÇÕES ESTRANGEIRA E NACIONAL. EFEITO DA CONDENAÇÃO PREVISTO TAMBÉM NA LEI BRASILEIRA. AUSÊNCIA DE OFENSA À SOBERANIA NACIONAL. REQUISITOS PREENCHIDOS. HOMOLOGAÇÃO DEFERIDA.
1. A sentença homologanda determinou a perda de bens imóveis da
Requerida, situados no Brasil, pois foram objeto do crime de lavagem de dinheiro a que ela foi condenada.
2. Nos termos do art. 9.º, inciso I, do Código Penal, "A sentença estrangeira, quando a aplicação da lei brasileira produz na espécie as mesmas consequências, pode ser homologada no Brasil para "obrigar o condenado à reparação do dano, a restituições e a outros efeitos civis". É o que ocorre no caso, pois também a lei brasileira prevê a possibilidade de perda, em favor da União, ressalvado o direito do lesado ou de terceiro de boa-fé, do produto do crime, como um dos efeitos da condenação (art. 91, inciso II, alínea b, do Código Penal).
3. Não há ofensa à soberania nacional, pois a sentença não tratou especificamente sobre a situação dos bens imóveis, sobre a sua titularidade, mas sim sobre os efeitos civis de uma condenação penal, determinando o perdimento de bens que foram objeto de crime
de lavagem de capitais. O confisco dos bens, além de ser previsto na legislação interna, tem suporte na Convenção das Nações Unidas contra o Crime Organizado Transnacional (Convenção de Palermo), promulgada pelo Decreto n.º 5.015/2004, de que também é signatária a
Finlândia.
4. Os bens imóveis confiscados não serão transferidos para a titularidade do país interessado, mas serão levados a hasta pública, nos termos do art. 133 do Código de Processo Penal.
5. Pedido de homologação deferido.
Processo
AgRg no REsp 1479146 / CE
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL
2014/0225823-2
Relator(a)Ministro JORGE MUSSI (1138)
Órgão Julgador: T5 - QUINTA TURMA
Data do Julgamento 10/03/2016
Data da Publicação/Fonte: DJe 16/03/2016
Ementa: AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. SONEGAÇÃO FISCAL E LAVAGEM DE DINHEIRO. CAUTELAR DE INDISPONIBILIDADE DE BENS. BLOQUEIO DE IMÓVEL DA EX-ESPOSA. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO. MEAÇÃO DEFINIDA EM DIVÓRCIO E ORIGEM LÍCITA. COISA JULGADA E ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. EXCEÇÃO NOS CASOS DE REPARAÇÃO DECORRENTE DE SENTENÇA PENAL CONDENATÓRIA. INCISO VI DO ARTIGO 3º DA LEI N. 8.009/1990. RECURSO IMPROVIDO.
1. A ausência de prévio debate, pelo Tribunal de origem, acerca da formação da coisa julgada nos autos do divórcio, no qual se definiu que o imóvel bloqueado ficaria para a cônjuge varoa, assim como com relação ao ônus da prova quanto à sua origem ilícita, impede o exame do recurso especial por esta Corte ante a falta de prequestionamento.
2. A impenhorabilidade do bem de família é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo quando tiver sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens (artigo 3º, inciso VI, da Lei n. 8.009/1990) .
3. Na espécie, proposta medida cautelar de indisponibilidade dos bens para se garantir o ressarcimento de valores desviados decorrentes do crime de sonegação fiscal e lavagem de dinheiro, não há que se falar em impenhorabilidade do bem de família.
4. Agravo regimental a que se nega provimento.
4 - CONCLUSÃO
A Lei nº 13.097/2015 (resultado da conversão da MP nº 656/2014) inaugurou um novo marco na segurança jurídica imobiliária. A partir de 19 de fevereiro de 2017, considerando que já se findou o prazo para averbação ou registro na matrícula dos atos jurídicos anteriores à Lei nº 13.097/20154, não mais são obrigatórias as certidões de feitos ajuizados para demonstrar a boa fé do adquirente, pois se presume a boa fé no caso de nada constar na matrícula do imóvel.
Em decorrência da referida Lei, em Minas Gerais, por meio do Provimento 304/CGJ/20155, foram alterados os requisitos documentais inerentes à regularidade de escritura públicas em que haja alienação ou oneração de imóveis. A apresentação das certidões de feitos ajuizados, ou a sua dispensa, cientes as partes dos riscos inerentes, o que deveria constar de forma destacada na escritura, foi requisito afastado pela Corregedoria-Geral de Justiça em decorrência da alteração da redação da Lei nº 7.433/85, que não mais menciona a obrigatoriedade da apresentação das referidas certidões.
Obviamente, a presunção de boa fé pode ser afastada, ou pode ser discutida em juízo, trazendo problemas para o adquirente, razão pela qual continua existindo maior segurança jurídica com a obtenção das certidões. Assim, deve o tabelião orientar o adquirente sobre a possibilidade de que as certidões sejam expedidas, pois a função primordial do tabelião no notariado latino é a prevenção de lides.
Por outro lado, para aqueles que pensam em se utilizar dos bens imóveis do devedor para alcançar os seus direitos, é preciso levar ao registro de imóveis imediatamente a existência desses ônus. Para isso, é preciso noticiar, nos tabelionatos, nos registros de imóveis, bem como na imprensa, a concentração dos atos na matrícula do imóvel, orientando os interessados para que tomem as providências para levar ao registro de imóveis os atos jurídicos para que sejam averbados ou registrados na matrícula. Se isso não for feito, não poderão ser opostos àquele que, de boa fé, adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, pois, se não está averbado ou registrado na matrícula, o ato não será eficaz em relação ao terceiro de boa-fé!
[1] RICCI, Rochelle. A legislação em comento está longe de ter conseguido reduzir à análise de um só documento as avaliações recomendáveis para garantir a segurança almejada. Disponível em: . Acesso em: 19 fev. 2017.
[2] O Código Penal (art. 91, inciso II, alínea b) prevê a perda, em favor da União, ressalvado o direito do lesado ou de terceiro de boa-fé, do produto do crime, como um dos efeitos da condenação.
[3] Vide art. 3º, inciso VI, da Lei n. 8.009/1990.
[4] Deve-se lembrar que para os atos jurídicos posteriores à referida lei (posteriores a 19 de janeiro de 2015) a obrigação de registrar ou averbar o ato na matrícula entrou em vigor no dia 19 de fevereiro de 2015.
[5] Disponibilizado na edição do DJe de 28/07/2015 e republicado no DJed e 29/07/2015,
* Letícia Franco Maculan Assumpção é graduada em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais (1991), pós-graduada e mestre em Direito Público. Foi Procuradora do Município de Belo Horizonte e Procuradora da Fazenda Nacional. Aprovada em concurso, desde 1º de agosto de 2007 é Oficial do Cartório do Registro Civil e Notas do Distrito de Barreiro, em Belo Horizonte, MG. É professora da pós-graduação da Faculdade Milton Campos e autora de diversos artigos na área de Direito Tributário, Direito Administrativo, Direito Civil e Direito Notarial, publicados em revistas jurídicas, e do livro “Função Notarial e de Registro”. É Presidente do Colégio do Registro Civil de Minas Gerais, Diretora do CNB/MG e uma das representantes do Brasil na União Internacional do Notariado Latino-UINL. Recebeu o Prêmio Diamante de Qualidade da Anoreg.
** Sílvia Paulino Franco Xavier é graduada em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais (2000), atuando desde 2007 como Procuradora da Fazenda Nacional.
