O CNJ e os limites para uniformização de boas práticas notariais e registrais

O des. Ricardo Dip ofereceu parecer à Min. Nancy Andrighi acerca de tema que interessa muito de perto a todos os registradores e notários brasileiros.

Trata-se dos limites do CNJ para harmonizar e uniformizar as práticas notariais e registrais quando se ache em causa a necessidade de reconhecimento da esfera decisória própria dos notários e registradores que, em sua ordem, decidem, com independência jurídica, os casos postos concretamente à sua apreciação.

Segundo o eminente desembargador, deve-se afastar o fenômeno que qualifica de “uniformismo apriorístico” na redução dos vários casos concretos a uma matriz definidora e vinculante de atividades próprias desses profissionais do Direito.

Por representar um interesse evidente para toda a categoria profissional, divulgamos aqui o parecer e a sua aprovação, omitindo os nomes dos envolvidos.

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Conselho Nacional de Justiça

Autos: PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – 0004511-80.2014.2.00.0000

Requerente: CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ

Requerido: CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA – CNJ

DECISÃO

Aprovo o parecer emitido em 29/10/2014 pelo Desembargador Ricardo Dip.

Comunique-se à Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Paraná. Após, ARQUIVE-SE o presente procedimento.

Brasília, 29 de outubro de 2014.

Ministra Nancy Andrighi

Corregedora Nacional de Justiça

PARECER

1. A esta Corregedoria Nacional de Justiça repassou o Corregedor Geral da Justiça do Estado do Paraná, Des. EUGÊNIO ACHILLE GRANDINETTI, consulta que lhe formulara MCV, acerca (i) da ordem de acréscimo dos sobrenomes dos cônjuges e (ii) da possibilidade jurídica de sua agregação mútua, agitando -se a norma inscrita no § 1º do art. 1.565 do Código Civil:

“Qualquer dos nubentes, querendo, poderá acrescer ao seu o sobrenome do outro.”

2. Não se nega a vantagem da uniformidade das boas práticas registrais, mas ela, de comum, é resultante de uma contínua experiência jurídica – a concreta experiência de casos, dos quais se vão induzindo soluções mais universais e a conclusão da boa praxis.

Diversamente, respostas desamparadas da tradição de problemas e de suas soluções levam não à desejada uniformidade de boas práticas no registro, mas apenas a um uniformismo apriorístico que nem sempre conclui de maneira conveniente.

3. A qualificação negativa na atividade própria dos registros públicos – ou seja, a recusa da prática de dado registro concretamente postulado – atrai a eventualidade do processo de dúvida (arts. 198 et sqq. e 296 da Lei n° 6.015, de 31-12-1973), que tem seu itinerário legal. Já por isso não se parece recomendável que esta Corregedoria Nacional de Justiça, também observante do princípio da legalidade, intervenha, em abstrato e de modo normativo, antecipando soluções que a lei de regência afeta, em primeiro lugar e em concreto, ao próprio registrador, que, titular de uma delegação com fundamento na Constituição federal (art. 236), é um profissional do direito que possui, natural e legalmente (art. 28 da Lei n° 8.935, de 18-11-1994), o atributo da independência nos estreitos limites jurídicos do exercício de suas funções, submetendo-se ainda seu ato de qualificação ao controle inicial das instâncias judiciárias estaduais.

Acrescente-se que a normativa em vigor sequer prevê a dúvida doutrinária, equivale a dizer, uma consulta sobre a registrabilidade em abstrato.

Fosse acaso viável o pronunciamento prévio desta Corregedoria Nacional sobre as questões objeto da consulta em tela, ou bem se anteciparia, pois, um juízo que, primeiramente, é do registrador e, depois, de modo eventual, das instâncias judiciais competentes para a apreciação e decisão das dúvidas registrária, ou bem, à falta de lei expressa acerca da questão de fundo, dar-se-ia ensejo a uma normativização correcional. Ali, com o juízo antecipado, ter-se-ia o exercício de competências administrativas per saltum, admissível embora em casos excepcionais; aqui, com a criação de normas, põe-se o risco de usurpação de competências.

4. Da letra do § 1° do art. 1.565 do Código Civil, com efeito, não se extrai, ao menos de modo evidente, resposta à versada questão da ordem do acréscimo dos sobrenomes dos nubentes.

Se, nessa parte, fosse o caso de responder à consulta, haveria (quando menos) implícita edição de norma compulsiva por esta Corregedoria Nacional.

Mas o tema objeto da vertente consulta, qual o do registro de nomes – consistente, na espécie e com maior rigor, em uma retificação positiva (acréscimo) da qualificação pessoal –, interessa não apenas ao Direito registrário, na medida em que a publicidade do nome ostenta manifesto relevo para a vida social, mas, e aqui de modo logicamente anterior e superior, ao Direito da personalidade, ou seja, o nome como atributo da pessoa e, mais além, como atributo familiar.

Tal se vê – e ainda sem cogitar do interesse da matéria no campo administrativo –, compreende-se o discutido tema em âmbitos que se submetem, no plano legislativo, à competência constitucional privativa da União (incs. I e XXV do art. 22 da Constituição da República), pelo Congresso Nacional, com sanção do Presidente da República (art. 48).

É certo que compete ao egrégio Conselho Nacional de Justiça a expedição de atos regulamentares e a recomendação de providências (inc. I do § 4° do art. 103-B do Código Político de 1988), e a esta Corregedoria Nacional compete “expedir Recomendações, Provimentos, Instruções, Orientações e outros atos normativos destinados ao aperfeiçoamento das atividades dos órgãos do Poder Judiciário e de seus serviços auxiliares e dos serviços notariais e de registro, bem como dos demais órgãos correicionais, sobre matéria relacionada com a competência da Corregedoria Nacional de Justiça” (inc. X do art. 8° do Regimento Interno do Conselho, Emenda Regimental nº 1, de 9-3-2010).

Todavia, recomendações, provimentos, instruções, orientações e outros normativos, como ficou dito, “sobre matéria relacionada com a competência da Corregedoria Nacional de justiça”, sem usurpação de competências que estão assinadas na Constituição federal, nem, de comum, supressão das competências administrativas próprias dos registradores, notários e dos juízos e tribunais a que a lei assinou a tarefa inicial de fiscalizar os atos registrários e notariais.

A edição de atos normativos por esta Corregedoria Nacional supõe sempre o reconhecimento dos limites de sua competência. Nada impede – antes mesmo parece convir – que se expeça uma normativa mínima nacional para aperfeiçoar as atividades das notas e dos registros públicos, mas normativa que (i) consolide preceitos vigentes (incluída a textualização dos costumes), (ii) regulamente outros quando a lei confira ao Judiciário essa competência (p.ex., vide § 5º do art. 615-A do cpc-A do Código de Processo Civil), (iii) verse normas técnicas (na dicção do inc. XIV da Lei n° 8.935, de 1994). Vai além desses limites, contudo, uma atuação normativa que vise a colmatar lacunas no Direito posto ou a antecipar compreensão do significado normativo de dada lei.

5. A personalização jurídica autônoma dos cartórios extrajudiciais (caput do art. 236 da Constituição federal) e a independência profissional dos registradores e dos tabeliães (arts. 3° e 28 da Lei n° 8.935, de 1994) não impedem, no direito brasileiro atual, o controle intersubjetivo de suas atividades, com os correspondentes atributos de inspeção, de disciplina e de supervisão que as leis em vigor conferem ao Poder judiciário (§ 1° do art. 236 da Constituição e arts. 37, 35, inc. II, e 38 da Lei n° 8.935/1994).

O atributo de supervisão, remetido pelo Código Político à normativa subconstitucional (§ 1° do art. 236), versou-se na Lei n° 8.935/1994, que atribuiu ao Judiciário a expedição de “normas técnicas” (inc. XIV do art. 30) e o dever de zelar “para que os serviços (…) sejam prestados com rapidez, qualidade satisfatória e de modo eficiente” (art. 38).

Essas regras são indicativas de que o controle conferido ao Poder judiciário sobre as atividades notariais e registrárias condizem com a ideia de superintendência, assinando-se, pois, à tutoria judicial também um poder de orientação dos serviços dos registros e das notas.

Sem embargo, atributos de controle, tanto que se refiram, tal o caso, a atividades dotadas de independência jurídica, são poderes de inspeção, de disciplina, de tutela revocatória e de superintendência (ou orientação), que não incluem, contudo, poder de direção, porque a direção – que implica um dever correspondente de rigorosa observância pelos tutelados – leva a um antagonismo essencial com a independência jurídica dos destinatários.

Uma coisa é dar diretivas, recomendar boas práticas – desde que convenha fazê-lo e oportuno o seja –, outra, muito diversa, é dar ordens (ainda que ao modo geral e abstrato) em matéria que, subordinada a competência legislativa alheia, tampouco se acomoda à ideia de independência jurídica do destinatário da ordem, ressalvada sempre a ordem concreta proferida em devido processo legal (com observância do direito de defesa e de contraditório).

A matéria empolga, bem se vê, o problema da contenção constitucional: os órgãos de controle têm entre suas funções nucleares as de observar e fazer observar os lindes que preservam a intangibilidade da Constituição.

Dessa maneira, custodiar as regras de competência legislativa – entre as quais, nenhuma há, por agora, que atribua ao Poder judiciário a função de legislador positivo em matéria de notas e registros públicos, salvo o território muito limitado das “normas técnicas” (inc. XIV do art. 30 da Lei n° 8.935, de 1994) e o da competência regulamentar estrita, é um dos critérios de contenção para definir a legitimidade do controle judiciário dos registros e das notas.

Podem ainda acrescentar-se dois aspectos políticos relevantes.

Primeiro, o de que o Poder judiciário, na atuação de controle, não é representante político da sociedade, mas ente incumbido de atividade administrativa, a serviço da sociedade civil. Diversamente, a Constituição e a lei são funções da comunidade, de sorte que ostentam supremacia diante das atuações meramente administrativas. De tal sorte que, devendo a Administração (ainda a judicial) justificar-se pela norma constitucional e legal, não se vê como possa a mesma Administração ditar regras à margem de expressa ordenação normativa superior.

Segundo aspecto político: a atuação da Corregedoria Nacional de Justiça – a exemplo da que se propõe ao colendo Conselho Nacional de Justiça – baliza-se por zelar pela “autonomia do Poder Judiciário” (inc. I do § 4° do art. 103-B da Constituição federal), o que compreende também a preservação das competências dos Tribunais fiscalizados, garantia de melhor observância da forma federativa do Estado brasileiro. Não se inibe, com isso, excepcionalmente, algum exercício de competência per saltum, exercício, contudo, que não espanca o critério de resguardo das competências anteriores, critério que norteia, de modo natural, a organicidade do Judiciário.

Cabe ainda referir um ponto adicional: refere a doutrina o risco de um efeito secundário com as denominadas “normas da Administração” (legislatività dell’organizzazione – na dicção de Zagrebelski). É que, com a edição de normas extralegais ditadas pela e para a Administração, não se pode, com frequência, evitar efeitos aflitivos dos particulares que se utilizam dos serviços públicos, usuários que, entretanto, não são sujeitos tutelados pela Administração pública. Vale dizer, que as “normas da Administração” terminam por instituir, quando menos de fato, deveres e direitos subjetivos influentes na órbita das situações jurídicas dos particulares. Vai de si a inconveniência desse efeito.

6. De que segue, ausente motivo manifesto que sugira convir o pronunciamento desta Corregedoria Nacional quanto à vertente consulta, deixa-se de respondê-la.

É o parecer que submeto à consideração da Corregedora Nacional de Justiça.

Brasília, 29 de outubro de 2014.

Desembargador Ricardo Dip

Juiz Auxiliar da Corregedoria Nacional de Justiça.

Fonte: Observatório do Registro

Documentos e registro civil são o tema do programa Justiça em Questão do TJMG

O Justiça em Questão da semana passada tratou de documentos e registro civil. As reportagens foram exibidas no sábado, 15 de novembro, abordando a obtenção da certidão de nascimento, a perda de documentos e a emissão da certidão de óbito.

Clique aqui e assista.

A certidão de nascimento é o primeiro registro civil de uma pessoa. Sem ela, o cidadão não pode adquirir documentos básicos. Na primeira matéria, o juiz Roberto Oliveira Araújo Silva abordou a parceria entre cartórios e maternidades, que permite os pais registrem os recém-nascidos no próprio hospital.

A carteira de identidade, o CPF e o título de eleitor fazem parte do conjunto de documentos básicos, que permitem o exercício de cidadania. O segundo bloco do JQ falou sobre o extravio de desses documentos.

Assim como o nascimento de um indivíduo é registrado, também é a sua morte. A última parte do programa trata da certidão de óbito e, em que circunstâncias o documento que formaliza o fim da vida de uma pessoa é emitido.

Os espectadores podem contribuir para o programa, enviando opiniões para o e-mail justicaemquestao@tjmg.jus.br. Podem também assistir às edições anteriores, na página do Justiça em Questão, no Youtube. O programa desta semana estará disponível no canal, a partir da próxima segunda-feira, 17 de novembro.

O gerente de Tecnologia e Informação do Recivil, Jader Pedrosa, o advogado do Sindicato, Felipe Mendonça, e o registrador civil do 1° subsdistrito de Belo Horizonte, José Augusto Silveira, participaram do programa. 

Fonte: TJMG e Assessoria de Comunicação do Recivil

Cônjuge casado em separação convencional é herdeiro necessário e concorre com descendentes

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão que reconheceu a condição de herdeira necessária à viúva casada sob o regime de separação convencional de bens, mantendo-a no cargo de inventariante.

Para a Turma, o artigo 1.829, inciso I, do Código Civil (CC) de 2002 confere ao cônjuge casado sob o regime de separação convencional de bens a condição de herdeiro necessário, que concorre com os descendentes do falecido independentemente do período de duração do casamento, com vistas a lhe garantir o mínimo para uma sobrevivência digna.

A única filha do autor da herança recorreu ao STJ contra decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que reconheceu a viúva de seu pai como herdeira necessária. Sustentou que o cônjuge casado no regime de separação convencional de bens não é herdeiro necessário, citando para tanto um precedente da própria Terceira Turma nesse sentido, julgado em 2009.

Segundo a recorrente, na hipótese de concorrência com descendentes, deveria ser negado ao cônjuge sobrevivente casado sob o regime da separação convencional o direito à herança, pois ele não possuiria direito à meação e tampouco à concorrência sucessória. Concluiu pela necessidade de manutenção do regime de bens estipulado, que obrigaria as partes tanto em vida como na morte.

Ordem pública

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que o concurso hereditário na separação convencional impõe-se como norma de ordem pública, sendo nula qualquer convenção em sentido contrário, especialmente porque esse regime não foi arrolado como exceção à regra da concorrência posta no artigo 1.829, inciso I, do CC.

“O regime da separação convencional de bens, escolhido livremente pelos nubentes à luz do princípio da autonomia de vontade (por meio do pacto antenupcial), não se confunde com o regime da separação legal ou obrigatória de bens, que é imposto de forma cogente pela legislação (artigo 1.641 do CC), no qual efetivamente não há concorrência do cônjuge com o descendente”, acrescentou o ministro.

Villas Bôas Cueva ressaltou ainda que o novo Código Civil, ao ampliar os direitos do cônjuge sobrevivente, assegurou ao casado pela comunhão parcial cota na herança dos bens particulares, ainda que sejam os únicos deixados pelo falecido, direito que pelas mesmas razões deve ser conferido ao casado pela separação convencional, cujo patrimônio é composto somente por acervo particular.

O relator destacou que, no precedente invocado pela recorrente (REsp 992.749), afirmou-se que "se o casamento foi celebrado pelo regime da separação convencional, significa que o casal escolheu conjuntamente a separação do patrimônio. Não há como violentar a vontade do cônjuge após sua morte, concedendo a herança ao sobrevivente”.

Entretanto, o ministro disse que as hipóteses de exclusão da concorrência, tais como previstas pelo artigo 1.829, I, do CC, evidenciam a “indisfarçável intenção” do legislador de proteger o cônjuge sobrevivente. Segundo ele, “o intuito de plena comunhão de vida entre os cônjuges (artigo 1.511) motivou, indubitavelmente, o legislador a incluir o sobrevivente no rol dos herdeiros necessários, o que reflete irrefutável avanço do Código Civil de 2002 no campo sucessório”.

Fonte: STJ

Conselheiros temem esvaziamento do CNJ após decisão de Lewandowski

A principal insatisfação dos conselheiros é com a redução dos julgamentos. O CNJ julgava de 40 a 60 processos por sessão. A média caiu para 15 julgamentos.

Membros do Conselho Nacional de Justiça pretendem protocolar um ofício ao ministro Ricardo Lewandowski, presidente do CNJ, manifestando a preocupação do colegiado com o risco de esvaziamento do órgão.

A principal insatisfação dos conselheiros é com a redução dos julgamentos. O CNJ julgava de 40 a 60 processos por sessão. A média caiu para 15 julgamentos. Alega-se também que não tem havido discussões coletivas. Eles aguardam uma diretriz clara da presidência e temem uma transição demorada.

A iniciativa é institucional e não teria caráter de protesto. "A pretensão é aprimorar o sistema de julgamento de processos por meio eletrônico", diz o conselheiro Gilberto Martins.

Em agosto, ainda presidente interino, Lewandowski suspendeu liminarmente as sessões administrativas do colegiado. Inviabilizou a votação antecipada, quando os conselheiros colocavam no sistema eletrônico a intenção de voto, o que facilitava os julgamentos na sessão plenária do dia seguinte.

A AMB (Associação dos Magistrados Brasileiros) alegou que essas "sessões secretas" violavam a ampla defesa. A chamada "pauta rápida" vinha sendo adotada desde a gestão do ministro Cezar Peluso. O fim dessa prática travou o CNJ. As sessões têm sido marcadas por julgamentos e debates prolongados.

Interlocutores de Lewandowski dizem que o presidente não concordava com o sistema da "pauta rápida", mas que o ministro e sua equipe estudam uma solução para agilizar o julgamento dos casos menos complexos.

Há outras queixas, como reclamações de conselheiros e advogados sobre as instalações do CNJ no novo prédio. Alega-se que a mudança foi feita por Lewandowski antes da conclusão das obras. Um portador de necessidades especiais registrou na Ouvidoria que não compareceu a uma audiência porque o elevador não estava funcionando.

Um ex-presidente do CNJ vê má vontade da atual administração. Ele prevê que o CNJ vai passar a "pão e água". Eliana Calmon recentemente disse que o CNJ sofreria um processo de declínio.

Segundo um ex-conselheiro, Lewandowski reproduz a visão dos tribunais estaduais, que pretendem manter autonomia em relação a um órgão central de planejamento do Judiciário. Ele lembra que Cezar Peluso, também oriundo do TJ-SP, esvaziou o conselho consultivo formado por Gilmar Mendes, que convidara especialistas para fazer pesquisas e propor medidas de aprimoramento do Judiciário.

Por problemas de espaço, a corregedoria nacional de Justiça está funcionando no Superior Tribunal de Justiça, longe do colegiado. Há expectativa sobre os efeitos da decisão da ministra Nancy Andrighi de delegar maior atuação às corregedorias dos tribunais e valorizar a conciliação. Vários juízes auxiliares não trabalham em regime de dedicação integral à corregedoria nacional.

Lewandowski estabeleceu regras mais rígidas para aprovação de viagens, embora esses gastos mostrem redução desde a gestão de Ayres Britto.

Em setembro, foi vetada publicamente a viagem do conselheiro Saulo Bahia para representar o Brasil num encontro sobre cooperação judiciária em Hong Kong, a convite do Itamarati, o que gerou constrangimento no colegiado. Lewandowski e Andrighi questionaram se a viagem traria benefício para o CNJ.

Nesta segunda-feira (3), o CNJ divulgou que o conselheiro Guilherme Calmon apresentaria em seminário estadual a atuação do grupo de trabalho sobre Cooperação Internacional do CNJ. Esse grupo encerrou as atividades em outubro.

O conselheiro Fabiano Silveira, representante do Senado, concorda com Lewandowski e diz que o CNJ precisava de "um freio de arrumação". Ele não fez parte do grupo que articulou a manifestação ao presidente. Mas admite que a pauta de julgamentos está atrasada e vem travando o CNJ.

"Temos que pensar numa pauta virtual, sobretudo para os julgamentos de menor complexidade. Precisamos recuperar os mecanismos de decisão mais céleres", afirma.

Silveira diz que essa é a compreensão de todos os conselheiros. E acredita que o presidente estuda reformar o sistema. Consultada na tarde desta segunda-feira (3), a assessoria de imprensa do STF informou que Lewandowski se encontrava em Portugal. O órgão não se manifestou.

Fonte: Folha de S. Paulo

A registrabilidade da compra e venda com cláusula resolutiva expressa

Por Ricardo G. Kollet

“(...) a ciência freqüentemente comete erros enquanto a pseudociência acidentalmente encontra a verdade” (Karl R. Popper).

Resumo: Com a exclusão do pacto comissório como cláusula resolutiva expressa típica da compra e venda do ordenamento civil pátrio, resta-nos a aplicação da regra geral pertinente aos contratos cujos contratantes possam estabelecer que determinada venda se desfaça pelo não-pagamento do preço ajustado, caracterizando a cláusula resolutiva expressa prevista no artigo 474 do Código Civil. Entretanto, não tem sido pacífico o entendimento de que essas escrituras adentrem o álbum imobiliário. A questão nos parece de fácil solução e pretendemos trilhar um caminho seguro e “típico”, para que esses negócios jurídicos sob condição resolutiva possam ingressar no álbum imobiliário tal como são concebidos, ou seja, como compra e venda condicional devidamente prevista no artigo 167, inciso I, 29, da lei 6.515/73. 

Introdução 

O presente estudo pretende trilhar um caminho sereno para que as escrituras de compra e venda de imóveis, com cláusula resolutiva expressa, adentrem o álbum imobiliário, especialmente depois das dúvidas que se originaram da supressão do pacto comissório do ordenamento civil pátrio, como cláusula resolutiva típica, acessória da compra e venda. 

Para cristalizar o assunto, primeiramente devemos tratar das condições, ou sejam, aquelas determinações que tornam incertos os efeitos dos negócios jurídicos, razão pela qual podem ultimar sua eficácia para um momento posterior, quando da ocorrência de determinado evento previsto no contrato (suspensiva), ou determinar a cessação dos efeitos por um fato superveniente (resolutiva). 

Num segundo momento, pretendemos dar compasso à tipificação da compra e venda, exatamente em função de ela estar sujeita a determinadas condições previstas no contrato ou porque se opera de pleno jure, por isso considerada pura. 

Por fim, devemos traçar um paralelo no plano da eficácia real que determina a compra e venda condicional, especialmente no que diz respeito à transmissão da propriedade, quando ela é feita de forma resolúvel, ou seja, condicionada a determinado evento futuro, que possa determinar seu retorno ao anterior titular sem, entretanto, falar-se em direito real de garantia – hipoteca, alienação fiduciária –, mas somente pela resolução convencionada em cláusula contratual. 

Nesse passo e com o risco que devemos correr para estabelecer um novo paradigma de interpretação, seja porque baseado em um novo ordenamento que se pretende desvencilhar dos ranços liberais, cujo intérprete terá um papel cada vez mais definidor de atitudes hermenêuticas, seja porque submetidos nossos entendimentos ao falseamento, se bem acreditando com Popper que uma tese somente poderá ser considerada científica, na medida em que seja colocada à prova, submetida, portanto, à refutação; em sobrevivendo, poderá alcançar tal status. 

1. A cláusula resolutiva como elemento (in)determinante da eficácia dos negócios jurídicos

Os elementos acidentais dos atos e negócios jurídicos, assim denominados por grande parte da doutrina, são aqueles que, embora facultativos, na medida em que não são essenciais à formação dos mesmos, porque convencionados pelas partes, aderem àqueles indissociavelmente, determinando a incerteza e a futuridade na produção dos efeitos. 

Esses elementos subordinam a eficácia dos atos e negócios jurídicos de acordo com o que a vontade dos agentes estabelece. Ditos elementos acidentais são de três tipos: a condição, o termo e o encargo, e tais limitações decorrem da manifestação de vontade dos sujeitos e estabelecem, segundo a modalidade adotada, como se produzirão os efeitos dos mesmos. Na condição, a aquisição do direito (suspensiva) torna-se temporariamente um obstáculo ou subordina a permanência de efeitos à sua não-ocorrência (resolutiva), sujeitando-se a evento futuro e incerto. 

O termo se dá, quando é fixado um lapso de tempo denominado prazo, para que tenham inicio os efeitos que vão produzir o negócio. Por fim, o encargo, modo ou ônus, que impõem certa limitação ao exercício do direito pelo titular. 

Esses elementos ditos acidentais agem sobre os negócios jurídicos no plano da produção de seus efeitos. É o que podemos recobrar da sempre lúcida lição de Pontes de Miranda, in verbis. 

“(...) Se, ao plano da existência, não há fato jurídico antes de se atingir o termo, ou de se dar a condição; se, ao plano da eficácia, o fato jurídico ocorreu, e o termo ou a condição suspensiva apenas diz respeito ao começo dos efeitos. Ora, toda condição e todo termo é concernente ao plano da eficácia dos atos jurídicos stricto sensu e dos negócios jurídicos. De modo nenhum se referem à existência do ato jurídico stricto sensu ou à existência do negócio jurídico.”[1]

No que diz respeito ao presente estudo, devemos analisar a condição como elemento acidental da compra e venda, especialmente no que (in)determina os efeitos que a mesma há de produzir. Nesse diapasão, podemos dizer, segundo o que dispõe a lei civil atual (art.121, CC), que a condição é uma cláusula que, derivada exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto. 

Segundo o momento em que os efeitos decorrentes dessa cláusula devam começar a se operar ou cessar sua produção, podemos classificar as condições, respectivamente, como suspensivas e resolutivas, uma vez que a ocorrência da primeira determina o momento em que devem começar a produzirem-se os efeitos e quando hão de cessar os efeitos da segunda, objeto precípuo de nosso estudo. 

Assim, a cláusula resolutiva é aquela que, em ocorrendo previamente convencionada pela vontade das partes, determina a cessação dos efeitos do negócio jurídico, in casu, a compra e venda. 

Colocada nos planos do mundo jurídico, a questão deve ser vista no seguinte panorama: o negócio jurídico existiu, em sendo presumidamente válido produziu efeitos, mas, a partir de um determinado evento convencionado, deixa de produzi-los. É o que podemos auscultar da lição de Venosa, que assevera: “A condição atinge os efeitos dos negócios jurídicos, se assim desejarem os agentes. Uma vez que o ato sob condição apresenta-se como um todo unitário, não deve a condição ser encarada como cláusula acessória. A condição agrega-se inarredavelmente ao negócio, por vontade exclusiva das partes, como acentua o novo Código, e não pode ser preterida. Apesar de a condição não ser tratada como elemento essencial, quando aposta a negócio torna-se essencial para ele”.[2]). 

A questão que se afigura diz respeito exatamente à possibilidade de aposição de cláusula resolutiva expressa no contrato de compra e venda, independentemente da tipicidade que lhe foi sonegada com a supressão do pacto comissório e a determinação da transmissão da propriedade, de forma resolúvel, mediante registro imobiliário. É o que pretendemos fazer crer neste trabalho, especialmente passando ao estudo do que seja compra e venda pura e condicional, espécies perfeitamente aceitas pela lei registrária. 

2. A compra e venda pura e condicional

A compra e venda, possivelmente o mais antigo dos contratos, depois, obviamente, da troca, substituída com o advento da moeda, desde os tempos mais remotos até o presente, mantém sua estrutura não muito alterada. As modificações que lhe foram emprestadas pelos engendramentos econômicos das várias fases por que a sociedade passou não foram de grande substância.

Em geral, o contrato de compra e venda pode ser definido sucintamente, com Venosa, como “a troca de uma coisa por dinheiro”.[3]Assim como se deu com o advento da moeda, a compra e venda é um dos mais importantes contratos tanto por seu conteúdo em si quanto pela influência que exerce sobre os demais contratos. 

Podemos dizer que o contrato de compra e venda é de natureza obrigacional. 

Não é outra a dicção do artigo 1.122, do Código Civil de 2002, que prescreve:“Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. 

Assim, temos presente que o contrato de compra e venda por si só não tem o condão de transferir a propriedade, tanto mobiliária quanto imobiliária; para tanto, são necessários, respectivamente, a tradição e o registro (do título). O que vai ocasionar o surgimento do direito real não é a escritura de compra e venda do imóvel, por exemplo, mas sim o seu registro no álbum imobiliário, a teor do artigo 1.245, do Código Civil de 2002. O que estamos agora dizendo pode parecer óbvio para os que militam nesta área, mas é importante para o desenvolvimento do raciocínio que pretendemos desenvolver. 

O título que deve, então, determinar a transmissão do direito de propriedade imobiliária, mediante o registro imobiliário, é a compra e venda. Entretanto, não pretendemos traçar aqui um estudo minucioso sobre a compra e venda, mediante análise de seus elementos, da classificação de seus efeitos, mas tão-somente acentuar sua “pureza” ou “impureza”, conforme tenha sido convencionada originalmente pelas vontades manifestadas. 

Pois bem. Para tal mister, devemos apontar duas espécies de compra e venda, previstas na Lei dos Registros Públicos, determinadas como típicas para a registrabilidade, quais sejam: a pura e a condicional. Assim, para o desenvolvimento do que pretendemos adotar como científico, passamos à sua análise. 

Segundo Serpa Lopes, a compra e venda pode ser “pura e simples e pode ser condicional”.[4] Não é outro o entendimento de Lôbo, ao comentar o artigo 482 do Código Civil de 2002, quando expressa: “Considera-se pura a compra e venda que não está sujeita a condição ou cláusulas especiais”.[5] Por exclusão, condicional é a compra e venda que é convencionada pelos contratantes com os elementos ditos acidentais aos quais nos referimos no primeiro capítulo deste trabalho. 

Assim, depreendemos que a lei civil continua a admitir que os efeitos da compra e venda sejam determinados por eventos futuros e incertos, previamente estabelecidos pelas partes contratantes, ou seja, que nos contratos de compra e venda, mais especificamente de acordo com o assunto em pauta, nas escrituras públicas de compra e venda de imóveis, seja inserida a cláusula resolutiva expressa, a teor do artigo 474 do Código Civil brasileiro, tipificando-se o ato como compra e venda condicional, perfeitamente admissível a registro como se pretende demonstrar em seguida. 

3. Registro da compra e venda com cláusula resolutiva e a propriedade resolúvel

A questão a ser tratada neste item diz respeito à registrabilidade da compra e venda condicional, que estabelece a cláusula resolutiva expressa, na medida que em que ela é determinante da propriedade resolúvel, cujo ato constitutivo não tem qualquer direito real de garantia acessório que determine a resolução do domínio pelo não pagamento do preço – como, por exemplo, a alienação fiduciária. Em segundo lugar, devemos tratar de determinar se a exclusão da tipificação do pacto comissório é determinante da não-registrabilidade de condição resolutiva expressa. 

Os direitos reais, entre eles o direito de propriedade, são sabidamente somente aqueles estabelecidos por lei. O pacto comissório sempre foi considerado cláusula acessória da compra e venda, mais especificamente cláusula resolutiva expressa e típica (art.1163, CC/1916). Nunca foi considerado direito real de garantia; quando muito, poderia ser considerado ônus real. Assim, o registro de compra e venda com pacto comissório, quando feito sob o regime do antigo código, era feito sob a tipicidade da compra e venda condicional (art.167, I, 29, lei 6.015/73). Nesse passo, o registro era de compra e venda, com a declaração de que essa compra e venda era sob condição resolutiva, isto é, pacto comissório. Outro não poderia ser o entendimento, pois, caso fosse considerado como direito real, deveria ter seu “item típico” arrolado em algum item do artigo da lei registrária. 

A confusão que parece se estabelecer é no sentido de que as escrituras com cláusula resolutiva expressa, lavradas pelos mandamentos do novo ordenamento jurídico (CC/2002), não possuem a “tipicidade” legal para ingressar no álbum imobiliário, tendo em vista que o pacto comissório foi extirpado do ordenamento. 

Voltamos a sublinhar o argumento anterior: o que determinava a registrabilidade da compra e venda com cláusula resolutiva expressa (pacto comissório) não era sua previsibilidade legal no artigo 1.163 do anterior código, o qual não determinava senão a forma pela qual seria resolvido o contrato (o que atualmente está previsto no artigo 474 do Código de 2002). A tipicidade registral do direito é, voltamos a insistir, o item 29, do inciso I, do artigo 167 da lei 6.015/73, ou seja: “I- o registro: (...) 29) da compra e venda pura e da condicional”. (g.n.) 

Quanto à questão da propriedade resolúvel, encontramos sua tipicidade junto ao artigo 1.359 do novo Código Civil e a mesma, segundo farta doutrina de intérpretes abalizados do nosso estabilishment jurídico, pode ser convencionada no contrato que origina a transmissão da propriedade, neste caso a compra e venda. Nesse diapasão, a lição de Orlando Gomes: “O traço característico da propriedade resolúvel reside na previsão de sua extinção no próprio título que a constitui. A causa da revogação há de ser estabelecida, em cláusula informativa de condição ou termo. Necessária a declaração de vontade nesse sentido. Do contrário, não será propriedade resolúvel, como, por exemplo, se a revogação decorre de cláusula superveniente”. (g. n.)[6]

Não é outro o entendimento de Serpa Lopes, o qual, em sua profunda análise, a nosso ver nunca superada, nem pelo tempo nem pela doutrina, expõe: “O ato sob condição resolutiva surge completo; a transcrição do mesmo não possui um caráter puramente assecuratório, mas opera com efeito constitutivo, por que assim autoriza a natureza do título, que lhe serve de fundamento.

Mas, sobrevindo o evento, torna-se necessária nova transcrição, para que o direito real imobiliário volte ao patrimônio do interessado, a favor de quem a condição resolutiva foi convencionada?

Também aqui não é necessária nova transcrição. É bastante a primitiva transcrição, indicando que a venda ou aquisição foi processada subordinadamente a uma condição resolutiva.

A razão é óbvia: sobrevindo a resolução de um negócio com a verificação da condição, não há certamente um negócio novo destruindo os efeitos do precedente, não há retrocesso de direito; assim o comprador sob condição resolutiva não se torna vendedor, ocorrida a condição, nem vice-versa. A operação consistirá no cancelamento de todas as inscrições resultantes do ato resolutivo, restaurando a situação primitiva, dada a força retroativa da condição e a sua natureza eminentemente resolutiva, sendo aplicável a lição de Covielo, ‘quando um ato é por lei retroativo, deve-se considerá-lo isento de transcrição’”.[7]

A propósito da resolução do domínio por implemento de condição resolutiva, independentemente deste ensaio não pretender entrar na questão da produção de efeitos da cláusula, mas, tão-somente defender sua registrabilidade (por ter amparo legal), houvemos por bem elucidar as diferenciações que se fazem necessárias e que, não raro, são confundidas, transcrevemos a lição abalizada do mestre Pontes de Miranda, in verbis: “(...) Está-se a supor que a propriedade se haja transferido sob condição resolutiva ou a termo resolutivo. Atribui-se à cláusula eficácia real, tanto que se admite a reivindicação. A realização da condição ou o advento do termo opera, ipso iure, a substituição subjetiva, pois que isso constava do registro, uma vez que se inseriu, no acordo de transmissão tal cláusula, que foi transcrita com o resto. O acordo de transmissão não se fez condicional, ou a termo, fez condicional ou a termo o direito que se irradie da aquisição por transcrição. O acordo produziu efeitos completos, mas a propriedade ficou em dois tempos, por distribuição subjetiva. Tal o direito brasileiro; e não se devem levar em conta discussões e doutrinas assentes em direito estrangeiro.”[8]

Assim, a nosso ver, a questão da registrabilidade da compra e venda com cláusula resolutiva expressa, determinante da transmissão da propriedade resolúvel, está perfeitamente amparada pelo ordenamento jurídico nacional, cuja possibilidade típica de sua utilização, portanto, não foi extirpada do seio da legislação tanto civil quanto registrária. 

Conclusão

As inovações advindas da nova lei civil pátria, portanto, a nosso ver, não determinaram a impossibilidade de inserção da cláusula resolutiva expressa na escritura de compra e venda de imóveis, no sentido de convencionar a resolução do contrato pelo não-pagamento do preço (art.474, CC), tampouco a irregistrabilidade das mesmas escrituras por atipicidade, a teor do inalterado artigo 167, I, 29, da lei 6.015/73, bem como da propriedade resolúvel, uma vez que ela fica convencionada no próprio título, na expressão de Pontes, e tem, também, suporte legal no novo ordenamento, conforme posto no artigo 1.359, do CC, que prescreve: “Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se (...)”. 

Assim, diante da necessidade de estabelecermos um parâmetro seguro para os interessados em convencionar a cláusula resolutiva como determinante dos efeitos que a lei lhe empresta, quais sejam, a volta da propriedade ao vendedor em caso de não-pagamento do preço ajustado, sem qualquer das restrições que a alienação fiduciária, por exemplo, lhe impõe – leilão público, ação de reintegração de posse –, propugnamos pela corroboração da tese presente como forma de interpretação escorreita dos preceitos que tratam da matéria, em consonância com os anseios dos participantes dos negócios jurídicos entabulados e da preservação de um instituto, o qual não nos parece ter causado grandes dissabores, tanto para compradores quanto para os vendedores, qual seja, o pacto comissório, presentemente aceito como cláusula resolutiva expressa. 

Esta é, em essência, a tese que se pretende seja admitida como científica e, para tanto, conforme já declinamos com Popper, é posta à refutação e falseamento para, em sobrevivendo, seja considerada como tal e aceita pela comunidade jurídica, até que outra lhe sobrevenha e determine sua superação. 

Referências bibliográficas

GOMES, Orlando. Direitos Reais., 9.ed. Rio de Janeiro: Forense, 1985.

LÔBO, Paulo Luiz Netto (Coord.), Antonio Junqueira de Azevedo. Comentários ao Código Civil. Parte Especial das Várias Espécies de Contratos., v.6 (art. 481–564) São Paulo: Saraiva, 2003.

LOPES, Miguel Maria de Serpa. Tratado dos Registros Públicos., 6..ed. Brasília: Livraria e Editora Brasília Jurídica, 1996, 4 v.

MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado. Campinas: Bookseller, 2000, 60 v.

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil (Coleção Direito civil). 3.ed. São Paulo: Atlas, 2003. 

* O autor é Tabelião e Registrador Civil em Porto Alegre, RS, Especialista em Direito Notarial e Registral pela Unisinos

[1]Pontes de Miranda. Tratado de Direito Privado. Campinas: Bookseller, 2000, t.5, p.131.

[2]Silvio de Salvo Venosa, Direito Civil, 3.ed. São Paulo: Atlas, 2003, t.I, p.519.

[3]Op. cit., t.III, p.26.

[4] Miguel Maria de Serpa Lopes, Tratado dos Registros Públicos, 6.ed. Brasília: Livraria e Editora, t.III, p.398.

[5] Paulo Luiz Netto Lôbo (Coord.), Antonio Junqueira de Azevedo,Comentários ao Código Civil. Parte Especial das Várias Espécies de Contratos, v.6 (art.481–564), São Paulo: Saraiva, 2003, p.23.

[6] Orlando Gomes, Direitos Reais, 9.ed. Rio de Janeiro: Forense, 1985, p.233.

[7]Op. cit., p.404.

[8]Idem, ibidem, v.14, p.151.

Fonte: IRIB